Как управлять многоквартирным домом эффективно

20 июня 2017

В Украине происходит «коммунальная революция». Все ЖЭКи в стране ликвидируют, а вместо них создаются объединения собственников многоквартирных домов (ОСМД). Мы собрали главные вопросы о том, как меняется жизнь с ОСМД, а ответы на них давал Чайковский Олег Игоревич - эксперт в сфере ЖКХ, партнер юридической группы «Правовая корпорация».Что такое ОСМД, зачем его создавать и какие преимущества у объединения перед ЖЭКами?

Итак… развитие государства Украины в целом привело к необходимости реформирования жилищно-коммунального хозяйства. 25 лет стране предлагалась эксплуатация жилых домов и обслуживание их в формате коммунального предприятия с жилищно-коммунальным сервисом, либо специальными предприятиями, которые обслуживали такие дома. С 2010 года увеличилось количество домов, в которых созданы ОСМД, когда собственники квартир и нежилых помещений в доме смогли организоваться в один управленческий орган, который называется объединение совладельцев многоквартирного домов (ОСМД) и управлять не только собственной квартирой, но и почувствовать себя – хозяином всего дома. Объединение берет на себя функции управления многоквартирным домом, функции определения порядка и способа обслуживания этого дома, а так же всю текущую деятельность, связанную с бухгалтерским учетом и начислением платежей за коммунальные услуги в полном объеме. Объединение может выступать, как самостоятельный орган, который принимает на работу сотрудников для обслуживания дома, так и имеет право выбрать любую специализированную компанию, которая предоставляет полный спектр коммунальных услуг или любую отдельно взятую услугу в сфере ЖКХ.

Если говорить о преимуществах, то следует отметить тот факт, что 25 лет жилой фонд страны эксплуатировался ЖЭКом, а они, как всем известно, выполняли работу по обслуживанию домов не в
полном объеме. Из этого следует, что домов, находящихся в аварийном или в неудовлетворительном техническом состоянии подавляющее большинство. Думаю, на сегодняшний день ОСМД - это альтернативный путь улучшения содержания жилого дома, развитие рыночных отношений в сфере предоставления жилищных услуг, повышение качества предоставляемых услуг, рациональное использование платежей жильцов на нужды именно того дома, в котором они живут. И при грамотном управлении можно получить перспективу не только ремонтных работ и обслуживания дома, но и модернизацию всех коммуникаций в доме и приведение данных домов в категорию энергоэффективности зданий класса А, когда все минимально затратное и ресурсосберегающее.

Кто может быть председателем ОСМД? Должно ли данное лицо получать специальную подготовку для работы в ОСМД?

Председателем ОСМД, как правило, становится человек, являющийся совладельцем одного из помещений в жилом доме или жилом комплексе. Чаще всего это инициативные граждане, которые имеют большое желание изменить что – то в своем доме в лучшую сторону. Специальных требований касательно председателя правления ОСМД, в том числе и к его подготовительному уровню, законодательство не содержит, но желательно и даже необходимо проходить практики обучения. Так же нужно понимать, что сама процедура создания ОСМД и работа членов ОСМД – это все - таки понятие новое и оно стало развиваться только с 2010 года, а самая активная фаза наступила последние 1,5 – 2 года назад, т.е. совсем недавно. В Одессе зарегистрировано свыше 400 ОСМД на данный момент и, сказать с уверенностью, что все знают, как управлять домами нельзя. В рамках городской программы по поддержке вновь созданных ОСМД, помощь председателям ОСМД представлена в виде курсов, которые проходят на базе Одесской Государственной Академии строительства и архитектуры (ОГАСА), а так же в Одесском экономического университете (ОНЭУ).

Курсы дают возможность освоить данную профессию, став хорошим специалистом в этой области или подтянуть уровень имеющихся знаний, что тоже немало важно.

Какие обязанности членов ОСМД?

В первую очередь каждый владелец помещения автоматически становится членом ОСМД в доме, где зарегистрировано объединение. Законом определено, что члены правления объединения во главе с председателем выполняют следующие функции:

• определения порядка и способа обслуживания дома;
• определение финансовой политики объединения, определение размера членских взносов, подготовка и согласование смет;
• управлять денежными средствами ОСМД в соответствие со сметой, принятой на общем собрании;
• ведение бухгалтерского учета, делопроизводство, отчетность о деятельности перед контролирующими и государственными органами.

Совладельцы многоквартирных домов приобретают вместе с правами так же и целый ряд обязанностей, таких как:

• своевременно оплачивать предоставленные коммунальные услуги;
• использовать жилищные помещения исключительно по назначению и соблюдать основные правила их пользования;
• принимать участие в жизни объединения, быть участниками органов управления, контроля объединения (ревизионная комиссия);
• принимать решения о распоряжении совместной собственностью совладельцев;
• выполнять решения принятые органами управления объединения.

Данные обязанности распространяются на всех жильцов многоквартирного дома без исключения и являются своеобразным регулятором взаимных отношений между совладельцами в различных жизненных ситуациях.

Кто и как формирует тарифы в ОСМД и какая тут роль государственных органов?

Понятия «тариф», как такового в самом ОСМД не существует. В ОСМД существуют членские взносы. Эти взносысогласовываются на общем собрании, после предоставления Правлением ОСМД на обсуждение собственников сметы расходов. То есть собственники квартир и нежилых помещений в доме сами выбирают, за что и сколько они готовы платить. Формировать ценовую политику будут сами люди, которые проживают в доме,относительно их нужд в определенных видах услуг и их качестве. Соответственно это те затраты, которые нужны ежемесячно на содержание дома, зарплатного фонда, налогообложения, обязательных платежей в виде обслуживания специальных объектов, таких как лифты, вывоз мусора и дополнительные средства, благодаря которым люди могут не ограничивать себя, закладывая материальные средства на ремонт, фонды развития и аварийные фонды. Следует различать перечень обязательных услуг, которые должны предоставляться совладельцам и дополнительные услуги, так называемые услуги сервиса (охрана, видеонаблюдение). На сегодняшний день органы местного самоуправления, государственные органы напрямую не влияют на определение размера взносов в объединениях, ограничений нет. За неимением у государства механизмов контроля над определением взносов в таких объединениях, государство реализует социальную политику - защиту населения путем формирования утверждения граничных размеров взносов, которые подлежат компенсации льготным слоям населения (субсидии).

Среди населения бытует мнение о том, что в домах с ОСМД кварплата (СДПТ) больше, чем в обычных. Так ли это?

Абсолютно нет! По данным Одесского департамента городского хозяйства, на сегодняшний день тариф на содержание дома и придомовой территории в городе Одессе в коммунальных домах не соответствует рыночным ценам, актуален по состоянию на 2008 год. Увеличение минимальной заработной платы в Украине, экономическое состояние государства, влечет за собой и изменение в подходе формирования стоимости услуги. На самом деле во многих ОСМД тариф может быть даже на 15-20% меньше, чем в домах, которые обслуживаются ЖЭКами. Такая экономия происходит за счет оптимизации штата объединения, в ЖЭКах он зачастую больше чем нужен, выполнения ряда работ по договорам подряда, что позволяет экономить на налогах, и нет необходимости держать штатную единицу круглый год. В итоге те же самые услуги в том же объеме и качестве в ОСМД получаются дешевле. Встречаются случаи, где тарифы в объединениях очень низкие. Например, в городе Никополь за 30 копеек предлагали обслуживать многоквартирный дом, но думаю ясно, что это самая натуральная афера, поскольку себестоимость работ столько не стоит и это попросту нецелесообразно.

Какие существуют источники доходов ОСМД?

Повторюсь еще раз, что ОСМД не прибыльная организация и она не предусматривает под собой деятельность, направленную на прибыль. Поэтому я бы говорил скорее о способах экономии. Во-первых, это размещение всех денежных средств на счетах банков, со специальным статусом - статус депозитных. Т.е. банк пользуется деньгами, которые поступают на счета в течение месяца, и начисляет определенный процент за это. Как показывает практика все комиссии и платежи, связанные с обслуживанием бухгалтерии можно таким образом покрыть. Второй способ экономии денежных средств в ОСМД – это политика Правления: «не мы платим за услугу, а услуга приносит доход». Например, сортировка мусора в раздельные контейнера позволяет получать на счет ОСМД денежные средства, а не платить за вывоз мусора, как мы привыкли. В обслуживание ОСМД передано все имущество, которое является общим, если этим имуществом пользуются третьи лица, то необходимо урегулировать такие отношения договорами. Ярким примером, является использование внутри домовых каналов, электросетей нашими провайдерами – интернет, телевидение, спутниковые тарелки. Все это оборудование потребляет наше общедомовое электричество, требует обслуживания, а значит подлежит оплате. Компенсационные доходы от наших монополистов, поставщиков воды, подкачка, электроэнергия все эти статьи расходов могут компенсироваться со стороны коммунальных предприятий. Вариантов много, источников много. Важно понимать, что вся получаемая прибыль (если таковая есть) не может быть разделена среди собственников или иных лиц, а полученный доход направляется на цели ОСМД.

Стоит ли выбирать управляющую компанию для коммунальных домов?

Реформа жилищно-коммунального хозяйства страны в целом, прошла свой «экватор» и приближается к логически правильному завершению. Проекты законов и наработанная нормативно-правовая база вводит на рынок жилищно-коммунальных услуг нового участника – управляющие компании. Управляющие компании – специализирующиеся предприятия, грамотные управленцы предприниматели, которые готовы предоставить ЖК услугу за вознаграждение.Например, Вам необходим качественный товар или услуга, вы узнаете стоимость этого товара, услуги и приобретаете ее, или ищите другие варианты, подходящие вам.

Выбор управляющее компании сравним с походом в магазин. Вы выясняете перечень услуг,которые готова предоставить Вам управляющая компания, узнаете стоимость, проверяете возможности управителя предоставить качественные услуги и соглашаетесь либо нет, продолжаете поиск другого товара, услуги, управляющей компании.